Así, las partes pueden acudir a la legislación aplicable en busca de alternativas para documentar los actos que deseen celebrar, en beneficio de su seguridad jurídica. Tratándose de compraventa inmobiliaria es común que los intervinientes documenten su operación, primero, en un contrato privado y, después, lo formalicen ante notario público. También es común que el contrato privado que primeramente celebran sea denominado promesa de compraventa, sin embargo, ¿una promesa de compraventa será lo mismo que una compraventa en sentido estricto?
Jurídicamente no lo son.
En efecto, la promesa es una especie de contrato regulado por el Código Civil de la Ciudad de México y consiste, sustancialmente, en la obligación que adquieren ambas o una sola de las partes de celebrar, en un futuro, un contrato. La obligación principal en la promesa no es otra sino que ambas partes, o en su defecto quien se hubiere obligado para ello, comparezca a celebrar otro contrato que será definitivo; por eso, la promesa también se conoce como contrato preparatorio.
En la compraventa, en cambio, la obligación a cargo de comprador y vendedor no es que celebrarán otro contrato dentro de un plazo determinado, sino que el primero entregará al segundo un precio cierto y en dinero, a cambio de que éste entregue a aquél el inmueble.
Otra diferencia significativa es que en la promesa, para que ésta sea válida, debe limitarse a cierto tiempo, es decir, estipular el plazo dentro del cual las partes celebrarán el contrato definitivo. De esta forma lo dispone el artículo 2246 del Código Civil de la Ciudad de México. En cuanto a la compraventa, no es posible establecer un plazo durante el cual ésta estará vigente, pues su finalidad es la transmisión del dominio del inmueble al comprador y sujetarla a un temporalidad es desproveerla de su naturaleza jurídica.
La importancia de las palabras
En cuestiones de contratos, el Código Civil de la Ciudad de México, en su artículo 1851 privilegia los términos literales del mismo cuando éstos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Sin embargo, cuando las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los intervinientes, prevalecerá ésta sobre aquella.
Lo anterior es importante tenerlo en cuenta porque en caso de que alguna de las partes incumpla con lo que se obligó, se podrá saber con precisión el tipo de demanda que judicialmente se entablará en su contra, ya que no es lo mismo acudir ante un juez y exigir que se celebre el contrato definitivo o que se entreguen el dinero o el inmueble, según sea el caso.
Ahora bien, aun cuando en muchos casos al contrato privado de compraventa se lo denomine “promesa de compraventa”, si en su clausulado se establecieron las condiciones naturales, esenciales y accidentales de una auténtica operación de compraventa, se tratará al mismo no como un contrato preliminar, sino definitivo, al que únicamente faltará formalizar ante notario.
Lo anterior es así porque lo trascendente en un acto jurídico no es el nombre que le dieron las partes, sino el contenido de los derechos y obligaciones por ellas asumidas.
Esperamos que esta información te haya sido de utilidad.
Si deseas profundizar en el tema, te invitamos a leer los artículos del Código Civil que regulan las materias referidas en este texto.
